Giá đất khu 'tứ giác vàng' của Sabeco biến động thế nào trong 12 năm?

Có lịch sử quang vinh là gia tài thoái vốn Nhà nước thuộc Công ty cổ phần Bia rượu thủy dịch khát Sài Gòn (Sabeco), lô đất 4 mặt tiền rộng hơn 6.000 m2 tọa lạc tại số 2-4-6 Hai Bà Trưng (Quận 1, Tp Tp Hcm) luôn lọt vào mức ngắm của rất đông nhà nâng cấp và phát triển bất động đậy sản nhà đất.

Khu đất vàng này nắm giữ bốn mặt tiền đường Hai Bà Trưng, Thi Sách, Đông Du và một mặt hướng ra Công trường huyện mê linh, sẽ là thế đất độc nhất vô nhị còn lại tại phường Bến Nghé, Tp Tp Hcm.

1hai năm vừa qua, cùng với việc nâng cấp và phát triển độ hot của khu vực CBD (Central Business District – lõi cái nôi thương mại) Sài Gòn, khu tứ giác đó đã cô động mạnh về giá cũng đúng pháp luật. Từ tại một địa chỉ đất được Sabeco thuê dài hạn, gia tài này vụt sáng trở thành “siêu sao” khi được dự định đầu tư thành khu cao ốc phức hòa hợp mang tính chất với loại hình mẫu của ông lớn ngành bia Sài Gòn.

Năm 2006, theo thành tựu cấu thành giá được bảo lưu trong những báo cáo khi đã của Sabeco, khu đất được ghi nhận độ quý hiếm 735 – 760 tỷ vnđ. Nếu tính theo mốc cấu thành giá đỉnh cao bây chừ, lô đất 2-4-6 Hai Bà Trưng có mức cấu thành giá 127 triệu đồng mỗi m2.

Đến năm 2015, Tổng đơn vị du học Sabeco góp vốn đi vào hoạt động giải trí Công ty cổ phần Sabeco Pearl cùng 4 người đóng cổ phần để đầu tư dự án bđs khu thương mại công sở thời thượng tại khu tứ giác vàng đó đã kéo độ quý hiếm lô đất lên cách đó 9 năm. Theo báo cáo kinh tế tiền của đã truy thuế kiểm toán năm 2015, tổng gia tài đầu tư của Sabeco Pearl đạt hơn 1.018 tỷ vnđ (thậm chí có quyền nắm giữ đất đai của khu đất với độ quý hiếm 997 tỷ và một số ít trong những túi tiền khác).

Nếu tính độ quý hiếm của khu đất tương đương với tổng gia tài của Sabeco Pearl, đến năm 2015, về mặt thuyết lí, tỷ giá của đất nền của khu tứ giác vàng Sabeco nhích lên dần vùng giá 166-170 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, trên bản tính, thời điểm này, giá nơi kinh doanh chi tiêu và sử dụng của khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng trên nơi kinh doanh chi tiêu và sử dụng tiệm cận ngưỡng 900 triệu đồng mỗi m2.

Đến tháng 11/2018, theo cổng thông tin cấu thành giá bất động đậy sản nhà đất Biggee.vn, tỷ giá của đất nền đường Hai Bà Trưng đỉnh cao 1,13 tỷ vnđ mỗi m2. Giá đất đường Thi Sách thậm chí ghi nhận mức túi tiền trần 1,29 tỷ vnđ mỗi m2 còn đường Đông Du có mức cấu thành giá đỉnh xâm xấp 1,28 tỷ vnđ mỗi m2. Giá đất trung bình 3 tuyến phố này tại khu vực phường Bến Nghé cũng theo lần lượt nghiêng ngả trong ngưỡng từ 932 triệu đồng đến 1,2 tỷ vnđ mỗi m2. Với mức túi tiền này, lô đất 2-4-6 Hai Bà Trưng rất có khả năng trị giá 6.800 tỷ vnđ.

Trong lúc đó, theo ước lượng sơ bộ của 1 chuyên gia bất động đậy sản nhà đất, nếu hướng đẫn tỷ giá của đất nền trung bình tại khu đất vàng 2-4-6 Hai Bà Trưng là một trong những tỷ vnđ mỗi m2, cộng thêm tối thiểu 20% thặng dư do thành phần 4 mặt tiền, thì tổng mức vốn lô đất phải chạm ngưỡng 7.200 tỷ vnđ.

Khu tứ giác vàng 2-4-6 Hai Bà Trưng, Quận 1, Tp Tp Hcm. Ảnh: Hữu Khoa

Khu tứ giác vàng 2-4-6 Hai Bà Trưng, Quận 1, Tp Tp Hcm. Ảnh: Hữu Khoa

Phó trưởng khoa Kinh dovương quốc anh tế – Marketing Đại học Kinh tế Tp Tp Hcm, Huỳnh Phước Nghĩa nhận xét, bỏ qua thành phần pháp luật và nguồn cội gia tài thuộc nắm giữ Nhà nước, chỉ xét ở góc cạnh cạnh thương mại, lô đất 2-4-6 Hai Bà Trưng có ít nhiều khả năng tăng giá đột phá.

Đây là một trong những viên ngọc sáng giá nhất còn lại tại trục lõi cái nôi phường Bến Nghé, Tp Tp Hcm. Các tiêu chí: vị trí, kết nối, quy mô, độ quí hiếm của khu tứ giác đều đạt được các tầng lớp vượt trội.

Tuy nhiên, trên bản tính, hơn một thập niên qua, độ quý hiếm khu đất này đang bị đánh giá dưới mức thực lực. Ông Nghĩa nghiên cứu và thanh tra, nếu lấy năm 2006 làm cột mốc, từ vùng giá 127 triệu đồng mỗi m2 đến thời điểm này (năm 2018) khu tứ giác vàng của Sabeco đã có mức cấu thành giá đỉnh cao khoảng 1,3 tỷ vnđ mỗi m2, có nghĩa là hơn một thập kỷ qua, tỷ giá của đất nền lô 2-4-6 Hai Bà Trưng tăng 10 lần, tức tưng năm gia tăng một chấm.

Tốc độ tăng giá này quá bình thường so với vị thế CBD (Central Business District), chưa tương xứng so với thực lực to lớn của khu tứ giác vàng Sabeco. Thậm chí tốc độ tăng giá này cũng kém xa so với biên độ tăng tỷ giá của đất nền toàn Tp Tp Hcm sau ít nhiều cơn lốc đất xảy ra trong 1hai năm vừa qua, ông Nghĩa nhận xét.

Theo chuyên gia này, để kiên quyết đúng độ quý hiếm của khu đất vàng Sabeco cần có hội đồng thẩm cấu thành giá toàn trang để cân đo đong đếm đúng tên thương hiệu độ quý hiếm gia tài theo tiêu chí Nhà nước quy định. Ngoài ra, tiến hành đấu giá cũng trở nên dành sẽ là phương án khả thi, bảo vệ tính khách quan và công bằng, giúp lô đất tiệm cận gần với độ quý hiếm thật.

Ông Nghĩa cũng nêu thêm 1 số ít trong những phương án đọc thêm về phương pháp tính toán độ quý hiếm của bất động đậy sản nhà đất vị trí vàng như lô đất 2-4-6 Hai Bà Trưng. Theo ông, có 4 thành phần cần được coi xem thêm khi tiến hành thẩm cấu thành giá khu tứ giác vàng này.

Thứ nhất , kiên quyết độ quý hiếm tất cả của khu vực cùng phía trên mặt để lúc đó so sánh với độ quý hiếm của lô đất. Thứ hai , kiên quyết tài năng kết nối cơ sở hạ tầng đa phương tiện di chuyển và đi lại như: kết nối đường đi bộ, đường thủy, đường ray (metro). Thứ ba đánh giá phong thủy: hướng gió, view (cái nhìn) tỏa ra các hướng, cận thị, cận sông… Thứ tư coi xem đến độ lớn của lô đất, quy mô của dự án bđs trên đó.

Trong 4 thành phần này, cần nổi bật chú ý đến quy mô của lô đất. Với diện tích quy hoạnh hơn 6.000 m2, vị trí mũi tàu có 4 mặt tiền, tọa lạc tại phường Bến Nghé, là một trong những với tận dụng ưu điểm vượt trội của khu tứ giác này, vì quy mô hơn 6.000 m2 vừa đủ lớn để thực hành các ý nghĩ đó bóng giáng xây dựng, công trình cao tầng liền kề kì khôi.

Cũng cần hãy chú ý thêm, phường Bến Nghé là phường lâu đời của Quận 1 (được xếp vào Quận 1 ổn định từ thời điểm năm 1975 đến thời điểm này), gắn sát với ít nhiều di tích, công trình lịch sử quang vinh mang tính chất với loại hình mẫu của Tp Tp Hcm, lại sở hữu với tận dụng ưu điểm trên bến dưới thuyền và nơi đây không còn nhiều quỹ đất trống quy mô lớn nữa.

Chuyên gia này cho hay, trong không ít chứng thư thẩm cấu thành giá ông đã có thời điểm từng đọc thêm qua, trong điều kiện quỹ đất quí hiếm, quy mô đất càng lớn, càng chất nhận được vỡ hoang vị thế thương mại cao, thường được coi xem là phòng ban sẽ ra đời thành độ quý hiếm gia tăng cho bất động đậy sản nhà đất nằm ở từ vàng đến kim cương. “Điều này cũng tựa như như độ lớn của viên kim cương rất có khả năng khiến túi tiền trị của chính nó đồng loạt tăng theo cấp số nhân”, ông Nghĩa nói.

Ví dụ: lô đất vị trí cái nôi có diện tích quy hoạnh trên 2.000 m2 được cộng thêm 5-10% độ quý hiếm với tận dụng ưu điểm. Lô đất ở khu CBD rộng từ 3.000 đến 4.000 m2 trở lên trên sẽ có cộng thêm 1 phần hai nhất 15% độ quý hiếm. Với cách đánh giá với tận dụng ưu điểm lũy tiến theo độ lớn của bất động đậy sản nhà đất, lô đất 2-4-6 Hai Bà Trưng rộng hơn 6.000 m2 nằm ở vị trí mũi tàu độc đắc của phường Bến Nghé vốn đã mất kha hơi nhiều đất trống, rất có khả năng cộng thêm tối thiểu 20-30% độ quý hiếm thặng dư.

Phó trưởng khoa Kinh dovương quốc anh tế – Marketing Đại học Kinh tế Tp Tp Hcm đoán trước thêm, sự quí hiếm sẽ ra đời thành thế đặc quyền và đẩy giá gia tài tăng đột biến 1 cách bất luật lệ. Vì vậy, độ quý hiếm của khu tứ giác vàng 2-4-6 Hai Bà Trưng sẽ vẫn tiếp tục cô động mạnh cùng với việc nâng cấp và phát triển của khu trục lõi cái nôi Sài Gòn tương lai.

Vũ Lê

Sưu Tầm: Internet